坪単価の注意点と正しい坪単価の見方

住宅の広告を見ている時に気になるのが「坪単価」という言葉。
坪単価を見ながら、
「このぐらいの広さだったら、○○万円で家が建つのかな」
と想像してしまう人は少なくないはずです。

また、坪単価から「この住宅会社は安い、この住宅会社は高い」と比較してしまうこともあるかもしれません。

しかしこの坪単価、家の値段を考えたり、値段の比較をしたりするのには全く向いていません。それにもかかわらず広告や比較サイトなどで頻繁に取り上げられているのは罠と言っても良いでしょう。

今回は坪単価を見る時の注意点と、正しい坪単価の出し方を紹介します。

◇住宅業界に蔓延する「坪単価」
坪単価は不動産広告だけでなく色々なところで見かけます。ハウスメーカーを紹介する際にも、坪単価を一緒に並べて紹介していることも多いです。
そのため、坪単価を「簡単に住宅価格を測るためのものさし」として捉えてしまっている人も多く、家づくりやお金のやりくりで失敗する人を生んでしまう一因にもなっています。

いかにも価格の参考になるという顔をして並べられている坪単価ですが、実際にどのようにして坪単価が決められているのかを知っている人は多くありません。

◇坪単価とは?
坪単価とは、家の価格を坪数で割り、一坪当たりの値段がいくらになるかを表したものです。
単純に考えれば、30坪1500万円の住宅の坪単価は50万円になります。

しかし、広告に坪単価50万円と書かれていても、実際30坪の住宅を建てるとなると予算1500万円では足りません。実際には、もっと費用がかかります。
実際「坪単価○万円と聞いていたのに、思ったよりもお金がかかってしまった」という後悔は、注文住宅では非常によく見られます。

一体なぜこのようなことが起こるのでしょうか。

これには大きくわけて4つの理由があります。順に説明しましょう。

●坪単価の内訳が違う
坪単価は家の価格を元に計算されますが、この家の価格が指すものが住宅会社によって違っています。
坪単価を考える上で一番注意しなければならないポイントです。

坪単価を求める際、建物本体価格を面積で割って計算します。この建物本体価格というのが非常にやっかいな存在なのです。
言葉通りに受け取るのであれば、建物そのものの値段、ということになりますが、どこまでが建物本体と呼べるのでしょうか。

壁や床、窓は当然建物でしょう。では、トイレはどうでしょうか。トイレがなければ生活に非常に不便ですから、住宅の基本的な設備として、建物に含めて考えても良いでしょう。では、塀はどうでしょうか。プライバシーの確保のためには必要ですが、家とは離れているため、建物の一部とはいえないかもしれません。
「建物本体」といっても、何を指しているのか人によって感じ方は様々です。

そして同様に、住宅会社によっても「建物本体」がなにを指しているかはまちまちです。これでは価格の比較には使えません。
これは住宅会社の意地悪で建物本体の定義を変えている訳ではありません。各社で住宅の作り方や考え方が違うためにどうしてもこうした違いが生まれてしまうのです。

さらに、基本的には「建物本体」と呼ばれる場合、水道や電気などの工事は含まれていません。「建物本体」だけでは到底住める状態にはならず、絶対に追加工事が必要になります。
そのため、坪単価を予算の参考にすることも難しいです。

どうしても坪単価を価格の参考にしたいのであれば、建物本体に何が含まれて、何が含まれていないのかを明らかにする必要があります。

●家の大きさの影響
家の広さも坪単価に大きく影響します。
全く同じ仕様の家でも、面積が小さいほど坪単価が高くなるためです。

例えば、40坪3000万円の住宅があったとします。坪単価は75万円となります。
しかし、この住宅と全く同じ住宅を20坪で坪単価75万円、合計1500万円で建てることはできません。建物本体価格に限っても、もっと費用がかかります。

坪単価は建物の価格を面積で割った値段ですが、キッチンやバスルームなど住宅に一つしかないような設備の価格も面積で割ることになります。面積が広ければ広いほど大きな数字で設備費用を割ることになるため、坪単価も低くなるのです。

広告などで見かける坪単価も、家の面積がこのぐらいの時に坪単価いくらという形で計算しています。基本的には平均的な家の広さから坪単価を出すようにしている会社が多いです。
しかし中には、坪単価を安く見せるために、広すぎる家を基準に坪単価を計算しているようなケースもあります。たちの悪い業者や広告に騙されないようにするためには、どのぐらいの広さの家が前提となっているかについて注意をする必要があります。

●床面積の種類と計算方法
坪単価は建物価格と床面積によって計算されますが、この床面積にも幾つかの種類があります。
住宅業界で使われる面積は、延床面積と施工床面積の2つです。

延床面積とは、バルコニーやベランダなどを含まない面積で、基本的には壁と屋根がある部分の床のみの面積です。
一方の施工床面積は、バルコニーやベランダなども含んだ面積です。
そのため、延床面積よりも施工床面積の方が広くなります。

広いバルコニーがある建物の場合、延床面積と施工床面積では3坪近く床面積に差があることもあります。坪単価を延床面積で計算するのと施工床面積で計算するのでは、10万円近く違いが生じることもあります。

坪単価を表示する場合、当然住宅会社は少しでも価格を安く見せたいと考えています。そうなると、床面積が広くできる施工床面積から坪単価を計算することになります。

多くの会社が施工床面積で坪単価を計算しているのであればそれで問題ないのではないか、と思うかもしれません。しかしさらに面倒なことに、施工床面積に何が含まれるかが住宅会社によって微妙に異なるのです。
延床面積については、正しい算出方法が法律で決まっているため、どこの会社でも同じです。一方の施工床面積については「施工した部分の面積」とされてはいるものの、明確な基準はありません。

例えば、吹き抜けの部分を施工床面積に含める会社もあれば、そうでない会社もあります。階段程度の吹き抜けであればそんなに大きな差にならないかもしれませんが、リビングに広い吹き抜けがあった場合はかなり大きな影響になってしまいます。

会社ごとに面積の計算方法が違う以上、坪単価を値段の比較に使うことはできません。

●標準仕様の違い
当然ですが、設備や素材、内装などを良いものにし、グレードをあげるほど住宅の価格は上がり、坪単価も高くなります。

坪単価は、その会社の標準仕様をベースに計算されるため、最もシンプルな状態を前提にして考えられています。もちろん、どの程度の設備や素材を標準としているかは、会社ごとに違います。
A社は坪単価30万円、B社は40万円と広告にあったが、設備やグレードを揃えてみたら実はB社の方が安かったということも十分ありえます。
家の内容が異なる以上、やはり坪単価だけで値段が安いか高いかを考えるのは誤りでしょう。

しかも、せっかく家を建てるとなると、標準仕様だけでは満足できない人が多いです。標準仕様に何か足したり変更を加えたりする場合、値段もないように応じて増えてゆくことになります。
坪単価は最低価格の目安にはなっても、実際にトータルでいくらになるのかを考える参考にはなりません。

●地域による坪単価の差
地域によっても坪単価には差があります。
都市部になればなるほど高く、地方ほど安くなる傾向にあります。

住宅支援機構の平成15年の調査によると、最も高い東京で坪単価の平均が75万円、最も低い宮崎県で47万円となっています。少し古いデータではありますが、住宅価格自体の変動はあっても、地域の格差が縮まっている可能性は低いと見て良いでしょう。むしろ、人口の一極化がより進んでいることを考えると、これよりも差が広がっている可能性すらあります。

このデータから分かるのは、全く異なる地域の坪単価は参考にならないということです。チラシであれば近隣地域の情報だけになるため問題ありませんが、インターネット上の情報の場合、どこの地域の情報なのか判別できないことも多いです。

◇正しい坪単価はどのように手に入れることができるのか
坪単価はそのもととなる住宅価格も面積も内容が曖昧で、参考にするには怪しすぎる数字であるということがお分かりいただけたでしょう。

坪単価を信頼できるデータとするためには、条件を揃えることが必要になります。
この時必要になるのは、最終的な見積価格と延床面積です。

建物本体価格の内容が曖昧な以上、各社で条件を揃えるには、総額から計算するしかありません。また、基準の曖昧な施工床面積ではなく、法律によって定められた延床面積であれば、どの会社でも平等に比べることができます。

◇ハウスメーカー、工務店、建築家と坪単価
ここからは視点を少し変えて、ハウスメーカーや工務店、建築家依頼と坪単価について考えてみましょう。
依頼先によって坪単価はどのように変わるのでしょうか。

●ハウスメーカーの坪単価
大手ハウスメーカーの2015年の平均坪単価は以下の通りです。
・三井ホーム:94万円
・住友林業:93万円
・積水ハウス:87万円
・ヘーベルハウス:85万円
・大和ハウス:84万円
・セキスイハイム:81万円
・ヤマダ・エスバイエルホーム:76万円
・ミサワホーム:73万円

これらの坪単価は、実際の本体価格から計算されているため、広告などに掲載されているものよりもやや高めであるものの、よりリアルな数字であると言えるでしょう。
また、会社間の比較には向いていないものの、そのメーカーを利用したら最低どのぐらい必要なのかということについて考えるための参考としては有用です。

平均本体価格は3324万円です。
例えば3300万円を35年間の住宅ローンとしたとすると、金利1.12%なら月の返済額は9.6万円となります。ちなみに、3300万円の融資を受けるには390万円以上の融資が必要になります。

また、この坪単価は本体価格から計算しているものであって、総費用ではありません。実際はもっとお金がかかることになるため、月の返済額もより高くなると考えておいたほうが良いでしょう。

●工務店の坪単価
工務店には規模の大きなところから小規模なところ、ローコスト住宅から高級路線までさまざまで、坪単価にも幅があります。

ただ、一般的に同程度のグレードの住宅であれば、工務店の方が安い傾向にあります。知名度や営業力で大手に劣るぶん、価格を下げて顧客を確保する必要があるためです。

安さを売りにしている工務店の中には、坪単価が30万円を切っているようなところもあります。大手ハウスメーカーの坪単価が70万円、50万円といわれている中で、この30万円という数字を見てしまうと、どうしても数字のインパクトに圧倒されてしまいます。

ただ、ここで思い出して欲しいのは、坪単価は標準仕様の住宅を想定して計算している、ということです。標準仕様では設備も内装も必要最低限のシンプルなものが採用されることが多いです。特にローコストを売りにしている場合この傾向が顕著で、標準仕様では快適な生活が難しいレベルまで絞っている場合もあります。
現実的に考えると、坪単価38万円ぐらいが最低ラインと言えるでしょう。有能な設計や営業が最大限工夫すればこれ以下の坪単価でも快適な住宅を建てることも可能ですが、これよりも低い坪単価で建てられると言われた場合はまず疑っておいた方が良いです。

家を建てる以上、どこのハウスメーカーでも工務店でも多少の差はあれ最低価格があります。極端に安い場合はどうしてそれだけ価格を下げられるのか確認したほうが良いです。
床面積や坪単価の計算を利用した見せかけの数字である可能性もありますし、安くするために品質を損なっている可能性もあります。

●建築家と坪単価
家を建てるとなると、ハウスメーカーか工務店の2択と考えてしまいがちですが、建築家に設計を依頼するという方法もあります。

ハウスメーカーや工務店に依頼するよりも高額になりやすいものの、柔軟性やデザイン性の高さは魅力的で、他と違うこだわりの一軒家を求めている場合には選択肢の一つとなるでしょう。

建築家に依頼する場合、坪単価という考え方は向いていません。
坪単価は基本的に他と値段を比較するために用いますが、オンリーワンの住宅を作る以上、他との比較は困難です。住宅価格と面積から坪単価を計算したとしても、あまり意味のある数字にはなりません。

◇坪単価は便利なものさしではない
広告や住宅会社の比較でよく登場し、便利に価格を比較できるツールとして扱われがちな坪単価ですが、実際は非常に信頼性の低いデータです。

坪単価は建物の価格を面積で割ることによって計算されますが、建物価格も面積も定義があいまいで、会社ごとに何が含まれ、何が含まれていないのかが異なります。
また、家の大きさや標準仕様の内容、建設する地域が与える影響も大きいです。
同じ坪単価でも、どんな条件を元に計算されているかが違っているため、住宅価格を比較するには向いていません。
しかも、坪単価は安く見えるように工夫されていることが多いため、坪単価から予算を考えるのも危険です。

坪単価は一見簡単に住宅の価格が簡単に比べられて便利なように見えますが、ベースとなる条件がバラバラだという問題を抱えています。
価格の比較をするためには、自分で坪単価を計算するか、総費用で比べる必要があります。